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住房部暗访楼市研判回暖房地产

发布时间:2019-05-15 00:43:34

住房部暗访楼市研判回暖_房地产

几天前,住房和城乡建设部(下称住房部)下派的一个调研组顺利回京。这项历时近一个月的调研工作,以半隐秘的方式在全国近40个大中城市悄然展开,目标直指房地产市场。 调研的结果比预期更为乐观,一位住房部人士用“表现积极”4个字向概括,“相当多的城市商品住房成交量在逐步回升”。根据汇总的调研材料,“40个重点城市在今年1、2月份的销售量比去年同期增长了6.1%”。在更多场合,市场人士频繁使用的词汇是“回暖”。 自去年全国楼市步入下行通道开始,“何时回暖”、“是否回暖”便成多方争议的焦点,其研判标准亦存在明显差异。对此决策层相当谨慎,本次调研显然对“成交量”寄予更多期望。而这也意味着,住房部在今年上半年并无意愿出台大规模针对房地产市场的刺激政策。 另一边却是来自企业层面的呼救。本次官方“微服私访”恰逢全国两会召开之际,会上房企代表踊跃发言,其核心也已从泛泛的救市转向救开发商。他们的担心是,即便未来交易量持续回升,但是房价依然下行,房企的日子同样难熬。 微服私访结论“乐观” 本次住房部调研的形式与规模较之以往均有较大区别。为全面、真实了解市场状况,住房部此次选择了“微服私访”这一“体察民情”的手段,并派出了规模庞大的调研组,对全国近40个大中城市进行实地考察。为此,住房部调派了各司局甚至下属机构人员参与。 据本报了解,本次调研遵循“尽量不惊动地方政府”的原则。所到之处,除了向相关部门索取详尽的统计数据外,另一个重要任务就是“踩盘”,即到当地主要楼盘亲自考察,了解实际成交情况,以及买卖双方的心理预期及状态。 事实上,房地产市场的相关博弈较为复杂,统计数据亦多如牛毛。此次住房部选择直接暗访的方式,凸显出官方对市场研判持更为谨慎的态度。另一个不可忽略的事实是,目前市场买卖双方的心理预期对后市具有决定性作用,而这是从统计数据上不可获知的信息。 “要判断市场是否回暖,关键在于用什么标准。目前看来,真实的成交量很重要,购房者的信心也很重要,这两个要素必然是考察的关键指标。”一位住房部政策研究中心人士对说。 截至目前,住房部本次调研工作已经基本结束,各城市的调研材料也在汇总当中。一个具有指标性的数据是,40个重点城市房屋成交量在1、2月份实现了同比6.1%的增长。尽管该数字抹去了地域差异,但成交量回暖在全国范围内蔓延已是不争的事实。 就目前汇总的调研材料来看,全国各大中城市存在“一定的差异”,但“整体形势向好”。而3月11日住房部副部长齐骥也公开表示,在去年下半年以来出台的一系列政策的推动下,许多城市的楼市已经逐步回暖。时间节点恰在本次调研活动结束之时。 这就不难判断当前行业主管部门的思路。一位业内人士对此分析表示,政府的认识已经比较清晰,即认为2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现效果,所以并不急于进一步出台政策,而是对房地产市场进行“深度观察”。 楼市再度进入“观察期” “我们当前的主要工作还是进一步贯彻国务院已经出台的相关政策,督促各地原原本本地落实政策内容,同时也会对一些地方出现的问题做进一步的调查研究。”一位住房部官员在接受采访时如此表示。 而这也意味着,房地产市场在接连受惠两轮政策利好后再度进入观察期。 所谓观察期,即官方自我设定的政策观察窗口,在一定时限内观察市场运行状况是否会导致严重风险,并判断是否需要出台进一步的刺激政策。据以往经验,一个观察期时长3到4个月。 事实上,各方数据亦佐证着目前市场的“回暖”迹象,尤其是春节后一线重点城市的成交量大幅提高。而近日国家发改委公布的数据也显示,2月有近80%的城市住宅成交量环比上涨,其中30%以上的城市涨幅大于50%。 但将成交量作为“回暖”的指标,对开发商而言未必“受用”。在今年全国两会上,全国工商联房地产商会及地产界代表、委员纷纷建议降低房地产开发税费,凸显的是房企现金流在房价持续下行阶段受到的巨大压力。 但星河湾地产副总裁梁上燕认为,“很多同行没能醒过来,的问题就是在等政策”,她认为房地产企业不需要救,“早一点行动,是可以改变这种现状的。”中坤地产董事长黄怒波也认为,房地产刺激政策已经基本到位,“地产商要做的还是降价”。 显然,各方对于救市的看法亦呈现分化。中国房地产业协会相关负责人对表示:“目前国家出台提振市场成交量的政策空间已经不大,至于是否救开发商则是另一个层面的问题。” 他表示,理论上成交量的提高终会导致房价稳定并反弹,但问题是在当前宏观经济整体下滑的形势下,这必然需要一个相当长的过程,而且刺激成交量首先有赖于房价回调,这对于开发商而言压力巨大。 而高盛高华证券近亦发布报告指出,尽管成交量反弹,但“稳固的房地产市场依然遥不可及”。高盛高华的判断非常悲观,认为以目前的库存计算,成交量需维持同比50%的增长,房价才能在今年第四季度企稳。显然,“50%”与“6.1%”的官方调研结果差距甚大。 上述中国房地产业协会负责人对此并不认同。他认为,2月的成交走势如果能在3、4月份继续维持,房价便能企稳。“政府层面确实可以等一等、看一看。如果连续出台政策势必让市场形成政策依赖,反而加剧观望氛围,更不利于市场的复苏。”

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